5整改方案

  为巩固创建成果，做好服务准备工作，大力开展环境卫生整治工作，进一步加强我公司物业管理工作，经研究制定具体工作实施方案如下：

  1）总则

  一、健全组织，加强领导。

  为加强物业管理整治的组织领导工作，我公司将成立物业管理整治工作领导小组。

  针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由项目负责人牵头，会同采购人成立物业管理专项治理工作小组，负责研究制定工作方案，并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范物业管理服务行为，提升我公司物业服务形象，促进物业管理和谐健康发展。

  二、明确任务，落实工作责任。

  坚持”标本兼治、综合治理”的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进城市商业住宅物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强的目的，力争专项行动取得明显成效。

  三、分步组织实施，措施落到实处。

  (一)前期准备与动员部署阶段。

  1、动员阶段。物业管理各部门、采购方及业主统一思想，形成共识，制定具体工作方案和分布实施计划。

  2、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠，并根据自查情况，制订物业项目整改提升方案,明确具体工作目标、内容及责任人。

  (二)自查自纠阶段。

  1、召开物业服务各部分治理动员大会。开展公司自查自纠，如实填报”整顿和规范物业服务自查检查表”对存在问题的一律在在规定时间内自行整改完毕,并向监督小组提出整改书面报告。

  2、根据示范项目考评标准，采取靠前服务、跟踪推进的办法，加强对物业服务新申报创建示范项目的指导。同时，对现有已评上省、市级示范项目将采取行之有效的措施，加强检查监督。

  3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业服务相关部门限期整改,同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况，作为各部门服务考核的主要内容。

  (三)整改、抽查阶段。

  1、责令我公司员工做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，督促相关部门落实。

  2、对个别严重存在问题的物业服务部门进行再抽查。

  四、严格工作要求，务求阶段实效。

  (一)强化组织实施。

  1、提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎业主生活和工作的行业，是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。

  2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查，跟踪项目进展、掌握工作动态,对物业公司自身对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，督促物业项目规范，提升实施方案的落实。

  (二)强化监督检查。加强对物业服务公司项目合同履约情况动态监管，每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整改通知书，督促物业服务企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。

  (三)扶持行业发展。加大物业管理扶持力度,扶优扶强，引导、指导物业服务部门晋升资质等级,扩大经营规模,拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动物业管理水平和服务品质的提升。

  (四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通,同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目，曝光、通报违法违规行为，规范各方主体行为，引导业主支持和主动参与物业管理活动,营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。

  2）工作目标

  实施项目服务公司严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求，以及对照该项目委托服务的合同约定，认真实施该项目的各项管理和服务工作，全面开展环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。全面开展整治工作，切实改变”脏、乱、差”的面貌，积极推进筹建业主委员会工作,通过大力整治环境,落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，达到整治和创建文明城区的目标，努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。

  3）工作重点

  （一）共用设施设备管理。

  1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。

  2、室外道路平整、整洁、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。

  3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好，有应急处理方案。

  (二)车辆、安全防范管理。

  1、基本实行封闭式管理。

  2、消防设备设施基本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。

  3、机动车及非机动车车辆有序停放管理。

  (三)卫生保洁、绿化养护管理。

  1、环卫设施较完备。定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。

  2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。

  3、绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。

  一、加强卫生清洁绿化。

  1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角,对不负责任的清洁人员进行适度的处罚。

  2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。

  3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。

  二、确保安全护卫到位。

  1.落实室外机动车停车管理方案,制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。

  2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。

  3.加强公共秩序管理，严格把关。

  三、及时进行工程维修。

  1.加强电梯使用的安全管理,放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。

  2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。

  4）主要任务和责任分工

  (一)重点加强物业管理法制建设。在上级领导部门的支持下，拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》，报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准入、退出流程，紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理”六个”关键环节,依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时，形成各部门联动，齐抓共管的工作局面，为构建和谐形成联动合力。

  (二)切实加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为，促进物业行业规范服务，保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推行物业服务站工作，举办、业委会专题培训，指导业主委员会切实发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，切实发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分离,鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争，扶持其做大做强。三是严格规范物业服务收费行为。加快对住宅开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符，进一步推广物业服务”菜单式”模式，切实提高服务收费透明度。

  (三)开展创建业主满意的物业公司活动。物业公司将组织成立物业管理行风监督员队伍，同时开展创建业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体，完善物业管理监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系：一是要处理好和物业的关系，建立与物业的良性互动机制；二是要处理好业主与物业公司的关系，提高物业服务企业的服务意识和技能；三是要处理好新区和老区的关系，通过有关制度和激励措施，妥善处理好协调发展的关系；四是要处理好日常管理和应急管理的关系，提高处理应急问题管理的能力；五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限，明晰物业管理范围。

  (四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧物业管理存在的问题，进一步探索保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施。

  5）工作时间

  各以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以

  及本工作实施方案精神，精心组织力量，按照整体计划和实施步骤，集中时间，全力以赴，全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。

  6）工作要求

  (一)高度重视，形成合力。

  统一思想，提高认识，把我公司开展物业管理、环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导，精心安排，形成合力，明确责任、任务和目标要求，确保整治工作的组织实施和管理到位。

  (二)严格考核，确保成效。

  全力抓好物业管理开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动，对整个活动进行严格的跟踪落实，确保整治工作取得实效。

  7）整改措施

  a．基础管理问题整改措施

  1）物业经理每天对巡查小区不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

  2)严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

  3）公司领导、行政部、项目中心、客服中心对进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

  4）与业主委员会加强沟通和交流，就部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

  5）就商家扰民问题与业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

  6）对欠费业主进行清理和统计，会同业委会对欠费大户进行费用催缴。

  b．公共安全护卫整改措施

  1)加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

  2)加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任,发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣,损俱损。

  3)门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

  4)加强和相关单位的合作，如派出所、交警,在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀-儆百。

  5)就安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使各项安全设施设备正常运作起来。

  6)建立安全档案,安防队员晚上加大巡逻力度。

  7)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

  8)增加安全护卫队员大广实行双岗；

  c．工程问题整改措施

  1)加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

  2)加强和业主客户沟通，启用维修资金,就内大型的设施设备进行更新和维护。

  3)加强工程维修部自身业务技能的培训，对维修人员工作进行量化,提高工作效率。

  4)联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

  5)对内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。

  6)建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

  d．保洁问题整改措施

  （一）提高自身管理水平，加强督导和巡视力度，提高对保洁人员规范化、专业化的培训，加强对保洁队伍质量的管理，提高保洁质量的要求。每日全面巡视不低于1次，公司主管每周抽检不低于3次，抽检和全面检查有效结合。

  （二）对现有保洁队伍进行全面培训管理，提高保洁工作的标准化规范化操作。由公司主管制定培训计划，每周定期对保洁人员进行集中培训，从仪容仪表到规范流程进行专业的强化训练，同时采用现场演示有针对性的提高实际操作能力的培训，通过用简单通俗易懂的语言及动作对保洁员进行规范化的培训。

  （三）定期对保洁员的服务素质进行评比，介绍好的工作经验，提高整体的保洁质量。

  （四）每周保洁主管以例会形式，对发现问题与保洁人员进行协调沟

通。

  e．安保问题整改措施

  一、加强队长查岗。

  1、队长加强岗位巡查，随时了解情况，不能出现脱岗、空岗、睡岗等现象。

  2、队长不定时的对各个岗位进行一次检查，对岗位上出现的问题要及时做出正确的处理。上岗时所有值勤人员不能做与值勤无关的事，如玩手机、看书报等现象。

  3、对不能按规定落实岗位职责的队员第一次警告、批评教育，第二次经济处罚，第三次开除处理。

  二、严格要求队员。

  1、队员上岗时必须着装整齐按规定着装，不准有衣服脏，头发长等现象。

  2、队员上岗时不允许做与值勤无关的事，如看书、看报、听音乐、听广播、玩手机等。

  3、队员值勤时不得擅离岗位，必须得在规定活动范围内值勤，如遇到紧急情况时，听从班长或公司领导安排，上厕所时必须有人替岗才可离开。

  4、各个岗位认真履行岗位职责，对进入人员严格查证，对出门人员查包。不能履行职责的队员，公司将给予更换或开除处理。

  5、队员值勤期间要文明值勤、礼貌待人，不允许出现脱岗、睡岗、空岗等现象，如在检查中发现一次处理一次。

  6、公司要定期对在岗队员组织安全教育工作，确保今后每一名队员都能做到遵守工作纪律、严格履行职责。

  三、抓落实。

  1、班长每天把整改后的工作向公司汇报，公司及时做到正确的处理。

  2、队长到岗位上检查整改后队员的值勤状况，监督落实到位。

  3、今后工作中严格要求，按以上整改中的标准落实每一项工作。

  为避免类似事件的再次发生，我公司将在今后的工作中加强对安全护卫员的责任分工及职业素养等方面的培训，充分调动其主观能动性，使其真正意识到自己的岗位职责且认真履行，并将进行严格的监督与管理。